Les spécialistes s’accordent à dire qu’un immeuble prend environ deux ans pour être construit, du terrassement à la livraison finale à l’acquéreur.

Le promoteur, pour faire construire un immeuble, a la possibilité de faire appel à une entreprise générale, ou bien encore réaliser le chantier en corps d’état séparés.

Le permis de construire du futur immeuble, délivré par la mairie, n’est valide que s’il n’a pas fait l’objet de recours : un tiers peut en effet venir attaquer le permis pendant une période de deux mois, lequel est afficher en mairie et diffusé par voie de bulletin municipal, par exemple. Ce délai donne du temps au promoteur pour vendre des appartements, voire obtenir un prêt pour financer les travaux.

Le « chantier » comporte plusieurs phases : la préparation du terrain, la réalisation de la structure (gros œuvre), le second œuvre et enfin la livraison.

Le terrassement de la construction et le gros œuvre

La phase de préparation du terrain, soit le terrassement, consiste à mettre le terrain au niveau souhaité, en l’aplanissant pour construire.

La réalisation de la structure comporte les fondations de la construction, l’infrastructure (c’est-à-dire toute la structure « en-dessous » du niveau 0) et la structure elle-même (ou superstructure) liée aux niveaux au-dessus du sol.

Cette phase, réalisée par une entreprise de gros œuvre, permet de construire le plancher et les murs porteurs de chaque étage. Il faut tenir compte ici des aléas climatiques : lorsqu’il fait trop froid, ou lorsqu’il pleut trop, le béton ne peut être coulé. Dans certaines régions, un chantier peut donc connaître es décalages.

Globalement, c’est au cours de cette phase que les acheteurs des appartements peuvent se manifester au travers d’un contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement.

Le second œuvre et la livraison de l’immeuble

La phase de second œuvre réunit les corps d’état en vue d’aménager et de terminer l’immeuble : finitions diverses, portes, fenêtres, électricité, plomberie, sécurité, peinture, chauffage…

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Le maître d’ouvrage se doit de bien coordonner tous les corps de métier, d’optimiser coûts et délais, selon un planning logique d’enchainement des tâches.

Enfin, la livraison est effective lorsque le chantier est achevé. Rien n’est terminé pour autant si l’acquéreur émet des réserves liées aux défauts éventuels observés lors de la remise des clés.